Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsa payını devretme borcu ile yüklenicinin bağımsız bölüm inşa edip teslim etme borcunu birleştiren karma nitelikli bir sözleşmedir. Bu yapı, tarafların yükümlülüklerinin birbirine bağlı olması sonucunu doğurur. Gecikme hâlinde hangi hukuki yolun izlenebileceği, öncelikle temerrüdün usulüne uygun biçimde oluşturulmasına bağlıdır.
Temerrüdün Oluşturulması
Sözleşmede kesin bir teslim tarihi kararlaştırılmışsa, bu tarihin geçmesiyle yüklenici kural olarak temerrüde düşer. Tarih kesin biçimde belirlenmemişse, arsa sahibinin ihtar göndererek makul bir süre tanıması ve bu sürenin sonuçsuz kalmasını beklemesi gerekir. İhtarın noter aracılığıyla ve içeriği belirli biçimde gönderilmesi, sonraki aşamalarda ispat kolaylığı sağlar.
Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları
- Aynen ifayı ve gecikme tazminatını talep etmek — inşaatın tamamlanmasını istemekle birlikte gecikmeden doğan zararın karşılanmasını istemek,
- Nama ifa yetkisi almak — mahkeme izniyle eksik işlerin üçüncü kişiye yaptırılıp bedelin yükleniciden tahsil edilmesi,
- İfadan vazgeçip müspet zararın tazminini istemek,
- Koşulları varsa sözleşmeyi geriye etkili olarak ortadan kaldırmak.
Bu seçeneklerden hangisinin uygun olduğu; inşaatın fiziki seviyesi, üçüncü kişilere yapılmış satışların bulunup bulunmadığı ve arsa payı devirlerinin hangi aşamada olduğuna göre değişir. İnşaatın ileri seviyede olduğu dosyalarda sözleşmenin tümüyle ortadan kaldırılması, çoğu zaman arsa sahibinin lehine sonuç doğurmaz.
Gecikme uyuşmazlıklarında belirleyici olan, gecikmenin varlığı değil; sözleşmenin gecikmeyi nasıl tanımladığıdır.
Uygulama notu
Sözleşmeye Eklenmesi Önerilen Güvence Hükümleri
Kademeli Arsa Payı Devri
Arsa paylarının tamamının başlangıçta devredilmesi, arsa sahibinin elindeki en güçlü güvenceyi baştan tüketir. Devrin inşaat seviyesine bağlı kademelerle yapılması, gecikme hâlinde arsa sahibine fiilî bir pazarlık gücü bırakır. Kademelerin hangi imalat aşamasına karşılık geldiği teknik olarak tanımlanmalıdır.
Gecikme Cezası ve Süre Uzatımı
Gecikme cezasının günlük veya aylık olarak, açık bir hesap yöntemiyle belirlenmesi gerekir. Bunun yanında hangi hâllerin süre uzatımı sebebi sayılacağı (ruhsat süreçlerindeki idari gecikmeler, mücbir sebep hâlleri gibi) sınırlı biçimde sayılmalıdır. Süre uzatımı sebeplerinin belirsiz bırakılması, gecikme cezasını uygulanamaz hâle getirebilir.